「不動産投資補完計画」「茶すすり案件」「A5ランク、A４ランクの案件」等、初めて聞いた方は「ハァ？」となる造語がありまして、私が言い出してから運営する会員制俱楽部や関わる方たちの間では当たり前のように使われているのですが、今回はお茶すすり案件についての記事にしていければと思います。
利回りは普通でも退去するまで放置して待ち、退去後に購入価格より高く売却できる案件をお茶すすり案件と呼んでいます。
お茶すすり案件は主に区分ですが、他２種類あります。（お茶すすり案件については↓で説明してありますので参考にしていただければと思います）
私がお茶すすり区分をオススメするケース
①資産的に１棟モノが購入できない
②不動産投資初心者
③ライトに不動産投資がしたい
【①について】
最近は融資が厳しいので新築、中古と１棟モノがほしくても購入できない方が増えています。私としても不動産投資するなら１棟をオススメしていますが、できないのは仕方がないことです。だからといって「不動産投資を諦めましょう」ではなく、「足を止めず、できることから始めて一歩一歩積み上げていきましょう」というお話をしています。
背伸びせずできることであれば正直なんでも良いと思っています。超ローグロスのボロ戸建ても一つの手段です。(最近は転貸の民泊も一つの手ですが今回は触れません)
なにもしないよりかは100倍良いと思います。私の思うボロ戸建て投資は１棟やりながら興味本位、経験、暇つぶし感覚で余ったお金でやるものだと思っていて、１棟が買えない場合はお茶すすり区分、お茶すすり区分が買えない場合はボロ戸建てという位置付けで考えています。
お茶すすり区分は基本的に出口の時いくらで売れるかが想定できるので、取り組む方にとって（私にとっても）イメージしやすいです。海外旅行から帰ってきて１発目の味噌汁くらい難易度的には優しい（易しい）です。笑
簡単な例で言うと2000万で購入→入居者が退去→売却時は3000万みたいな感じです。ちゃんとした案件であればこのような案件は必ずあります。
できる範囲（お茶すすり）から不動産投資をはじめて、次のステップで１棟が取り組めるようになって今では新築１棟のみでやられている投資家さんもいますし、逆にお茶すすりしかやらないお客様もいます。笑
退去に誘導するような管理、賃上げ等、弊社で茶すすり案件は茶すすり専用のチャンネルとして弊社で管理していますし、売却時は私が指揮して戦略を立てますので、購入後も安心していただけると思います。
【②について】
人間、知らないことが多いと恐怖心が芽生えるものです。初めての不動産投資の場合は、１億以上の物件を購入できるとしても購入すること自体が怖いと思う方が多いです。
実際に大家デビューした不動産投資家は「バンジージャンプで飛ぶ前は怖くて仕方なかったけど、飛んでみたらたいしたことなかった」みたいな感じで「いけるところまで買い増ししていきたい」と、購入後に言う方がほとんどです。笑（ちなみに私はバンジー絶対無理です）
初めての彼女が浮気したら（悪い不動産業者に当たってしまったら）「もう恋（不動産投資）なんてしない」となってしまいますので、「もっと不動産投資したい」と思っていただけるのは嬉しいかぎりです。笑
大きなグロスの物件が買えたとしても怖いのであれば無理して購入する必要はないですし、大事なのはそこではなく、まずは難易度が低い物件で大家デビューして不動産投資ってどんなものか経験してみることが大事だと思っています。芸能人級の美女で童貞捨てると豪語するのではなく、自分の手が届く範囲で童貞捨てるような感じで不動産投資を始めてみることが大事なんだと思います。笑
そういった意味で、グロス的にも難易度的にもハードルが低いお茶すすり区分をオススメしたりします。(もちろんローグロスの１棟の場合もあります)
【③について】
お茶すすり区分は、大損することもないですし、手間がなくやっていけるのでライトにやっていきたい方にはぴったりです。新築１棟もオススメです。
不動産投資初心者の方とは毎年必ずご一緒してきていますので、お悩みがあればお気軽にご連絡いただければと思います(^^)
参考【お茶すすり案件について】
お茶すすり区分について
①退去するまで放置（お茶をすすって待つ）
②退去後、リノベして購入時よりも高い金額で売却
お茶すすり戸建てについて
①退去するまで放置（お茶をすすって待つ）
②退去後、リノベせずそのままの状態で購入時よりも高い金額で売却（場合によっては土地で売却した方が利益が大きいため、土地で企画することもあります）
お茶すすりアパートについて
①お茶をすすりながら全ての部屋を定期借家に切り替える方向で運営
②定期借家への切り替えが完了したら、好きなタイミングで売却（戸建用地やアパート用地として企画し売却します）
※売却時複数の選択肢がある場合は、どれが一番利益が大きいかを考慮して選択します。
出口戦略では以下のポイントに工夫を凝らし、独自のノウハウを活用して売却を進めています。
①：実需で企画する際は、図面作成に最も力を入れています。
②：お茶すすり区分では、実需の視点を取り入れたリノベを企画しています。
③：土地を企画する際には、検討者が具体的なイメージを持ちやすいようなプラン図を作成しています。
①：実需で企画する際は、図面作成に最も力を入れています
弊社が実需用で企画した物件では、図面にこだわります。図面に工夫を凝らすことで成約率が大幅に上がるからです。図面作成の際には、営業する側と購入する側の視点を重視します。
接客中に数多くの図面が見せられるため、工夫がないと流し見されてしまいます。手品のように視線を誘導する工夫が必要です。図面が良ければお客様の目に留まり、案内回数が増え、成約の確率も高まります。実需客がターゲットの場合、図面のデザインが案内数を大きく左右します。
②：お茶すすり区分での出口は、実需客の視点からリノベを企画しています
まず、エリアを徹底的に調査して、ターゲット層を想定します。そのエリアで探しているファミリー層や単身者の平均予算を考慮し、どちら向けに企画する方が売れやすいのかを検討します。
単身者の場合は、男女で好みが異なるため、男性向け、女性向け、または男女どちらも検討できるリノベを考えます。ターゲットを絞ることにはメリットとデメリットがありますが、エリアによっては絞った方が売れやすいこともあります。
ファミリー層向けでは、奥様が家にいる時間が長く、購入の決定権を持つことが多いため、主婦目線を重視したリノベを企画するケースが多いです。エリアや物件の周辺環境によっては、お子様目線やご主人目線でリフォームを考えることもあります。このように実需客の視点やターゲット層をよく考えれば、どのようにリノベすれば売れやすい物件を企画できるのかが見えてきます。
③：土地で企画して売却する際は、プラン図を作成しています
戸建用地やアパート用地でプラン図を用意するのは、購入イメージをしやすくするためです。プラン図があると不動産業者が紹介しやすいので成約確率も上がります。
戸建用地の場合、実需客は現地で土地だけを見ても住むイメージが湧かないため、プラン図がないと購入に至りません。プラン図があれば、土地を見た後にプラン図に似た建物を内見することで具体的なイメージが湧き、購入に踏み切りやすくなります。
アパート用地の場合、不動産業者は自社でプラン図を作成できますが、投資家は自分でプランを用意することが難しく、プラン図がないと検討の対象になりにくいです。そのため、プラン図を用意することは、物件の成約を大幅に促進する重要なポイントとなります。
