カラフルデザインでは①購入②管理③売却をそれぞれ別のパートと捉えるのではなく、一本の道かのように①②③の動きを連動させるようにしています。そうすることがお客様に対してのパフォーマンスが一番高いというのが私の辿り着いた答えです。
「購入→管理→売却を一本の道にした一連の動き」のことを命名する際、”一本道不動産投資”とはじめは言っていたのですが、海外エロサイトを連想させると思ったので名前を再度考えました。笑
「購入→管理→売却を一本の道にした一連の動き」に加え、建築、解体、リフォーム等、不動産に関わることは弊社で網羅しているので、その全てを一本の道のようにサービスができるのだと考えたら、頭の中にエヴァンゲリオンの人類補完計画が浮かんだので”不動産投資補完計画”と命名しました。笑
私がやる不動産会社の経営方針は①購入→②管理→③売却の質を上げていく事です。会社の規模や売上よりも①②③のレベルを上げていくことに1番力を入れています。
良い物件を購入していただき、その後のアフターサービスとして責任を持って管理し、しっかり運用した後は高い金額で売却する、ということを当たり前にできることが不動産会社としての価値であり、存在する意味だと考えています。(世の中に存在してもしなくても変わらない会社が多いですし、これだけ多くの不動産会社がある中、意味を見出せなかったらやってけないです。笑)
【↓①購入、②管理、売却について私の考えをまとめてみました】
①購入
不動産投資のジャンルにはビル、アパート、マンション、戸建て、区分、区分店舗などがあり、それぞれに特徴があります。新築、中古、どのようなジャンルでも一つだけ確かなことがあります。不動産投資において最も重要なのは「入口（購入金額）」を間違えないことです。入口を間違えると通常よりも何年も回さないと売却できないですし、足枷にしかなりません。人生が200年あるならチビチビと回していけば良いですが、限られた人生の中で資産を増やすのであれば、入口が優秀な物件を購入して、購入と売却を繰り返すことが資産を増やす最も早い方法だと私は思っています。(この内容についてお話すると書ききれないほどの量になるのでいつか記事にしたいと思います)
弊社には１棟、戸建て、区分と各ジャンルに特化した仕入れの者がそれぞれいます。各ジャンルに特化した者が案件を集め、集めた案件を精査して出口を考え、お客様が購入しても大丈夫かを必ず会議で話し合うようにしています。メンバー全員のそれぞれの経験からの視点なので、購入後コケることはないと自信を持って言えます。
②管理
管理は、どこの会社が管理するというのは重要ではなく、誰が管理するかが最も重要です。一般的に営業ができないという烙印を押された者が管理部に異動させられる傾向がありますが、実際は、売買の担当者よりも管理の者が普段のやり取りでお客様と関りが多いのが現状です。にも関わらず、コミュニケーション能力が低かったり、営業能力がない者（大事な連絡を何日も無視、リーシングの提案ができない等）が管理を担当しているので、管理のご相談は購入、管理、売却で一番多いです。
弊社では、以下の条件を満たした者が管理することにこだわっています。
① 営業力、提案力、発想力に長けた者
② 不動産管理の実務に長けた者
①②の条件に当てはまる者が管理すれば、管理の質で大きな会社に負けることは絶対にありません。他の会社では管理部の責任者の実力のある者がオーナー様の窓口になって最前線で普段のやり取りをしています。このクラスの者が最前線の窓口でやっている会社は中々ないと思いますので管理のクオリティには自信があります。
③売却
売却で大切にしている考えが２つあります。
①１０万でも１００万でも高く売却すること
②売主さんの100％味方であり続け、得のある選択をすること
①に関しては、秘伝のタレのレシピを言うようなものなので細かくは言えませんが、とあるタイミングであることをすれば高確率で最終的に確定する価格が上がります。その一つの工夫で何百万と差が出ます。
②に関しては、私とは関係ない案件でしたが、お客様が「売却で依頼している仲介が買主を思いやったことしか言ってこないからどっちの味方かわかんないんだよ」とグチをこぼしていたのがきっかけでした。これまでお客様と不動産投資で儲けてきましたが、”この世の中、儲からない人がいるから儲けることができる”と私は思っていて、全ての人が儲かるようにという聖人のような考えは不可能です。だからこそ関わる身近な方が損をしなければ良いだけなので、”100％売主さんの味方でいるよ”と振り切ることが大切です。コンプラ的にアウトだと思いますので細かくは言えませんが、売主さん100％で完全に寄せています。笑
不動産は株と違って情報が不透明なので、情報の不透明さを逆手に取ることを最大限に利用しています。
最近では毎月海外の方と取引をしているのですが、一般的に売りに出すよりも高く売れるルートができましたので、完全に別チャンネルとして割り切っています。笑
弊社カラフルデザインではこの①②③の考えを社員全員が理解し、全てを一本道のように連携させて動いていますが、購入、管理、売却、どれか一つでも欠けてしまっていたら、自己都合からポジショントークをする環境になるのは必然です。
例えば、管理を行わず売買のみを行う場合、「売りたい物件が購入まで進めばその後は関係ない」という考えになりがちなので、不動産会社の利益が大きい物件に誘導したり、入居者が入らない物件だと知っていても契約まで進めたり、レントロールを誤魔化したりすることもチラホラあります。
売買をやらず、管理のみを行う場合、オーナーが物件を保有し続けることが管理会社としての希望となるため、売却のタイミングでもその話題に触れないことがあります。管理だけの会社は見よう見まねで売却活動しているという印象で。売却時の戦略も考えられず、北京ダックをつるし上げたままの露店のようにレインズに出しておくだけで何も工夫がなく、マーケティングできていないだろうなぁという印象が特にレインズ物件に多いです。
管理と売買(②③)が連動していれば、売却の戦略を立てやすくなり、トラブル防止や引渡しの対策を打つことができます。そういった対策がないと、穴を突かれて引き下がれないような土壇場のタイミングで思いっきり指値してこられたりします。
順番が逆になりましたが、購入と管理(①②)が連動していると、お客様に購入していただいて大丈夫な物件なのか、しっかり運用していける物件なのかが購入前に判断ができます。新築１棟の場合は購入前からあ対策が立てられます。それに加え、会社として販売した物件に責任が持てるということも大切で、自身の行いを誇らしく思えることが会社としても良いことだと私は思っています。
このような感じで、購入→管理→売却を一本の道のように連動させ、①②③をエンドレスにやり続け、それ以外でも不動産投資に関わることは網羅して高いパフォーマンスでサービスしていくことが不動産投資補完計画です。
最後はきれいに〆にいきました。笑
もっと細かくすればまだまだネタがありますので、それは今後記事にできればと思います。
